Specustawa” mieszkaniowa

Tajemnicze hasło „specustawa” mieszkaniowa przewija się w mediach już od dawna, a ze zwiększonym nasileniem od 8 sierpnia, kiedy to w Dzienniku Ustaw z 2018 r. opublikowano pozycję nr 1496. Co kryje się pod tym pojęciem i jakie zmiany w przepisach wprowadza od 22 sierpnia 2018 r.?

O co chodzi?

Rzeczona „specustawa” mieszkaniowa to nic innego jak Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r. poz. 1496), która wchodzi w życie 22 sierpnia 2018 r. Językoznawcy nie są zgodni co do słowa „specustawa” i niektórzy z nich nie uznają go za prawidłowe, podczas gdy inni traktują je jako określenie języka potocznego. „Wielki słownik języka polskiego” (www.wsjp.pl) w ogóle nie zawiera takiego słowa. Z kolei „Słownik Języka Polskiego” (www.sjp.pl) definiuje je jakospecjalną ustawę uchwaloną w celu rozwiązania doraźnego problemu, zagadnienia. Jak na ustawy tego typu przystało, oprócz wprowadzenia szeregu przepisów szczególnych, modyfikuje ona także przepisy innych (aż 11) obowiązujących aktów prawnych, a w tym Prawa Budowlanegoustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawowe założenia ustawy

Omawiana ustawa określa zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także standardy ich lokalizacji i realizacji, przy czym jednocześnie nie wyłącza możliwości przygotowania lub realizacji całości lub części inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących na zasadach ogólnych.

Ustawa w art. 2 zawiera „słowniczek”, w którym chyba najważniejszym pojęciem jest właśnie pojęcie „inwestycji mieszkaniowej”, przez którą rozumieć należy przedsięwzięci obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową. Z kolei „inwestycją towarzyszącą” w rozumieniu ustawy jest inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. — Prawo geodezyjne i kartograficzne, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

W dalszej części ustawa określa zasady przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych, standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zasady przygotowania i realizacji inwestycji towarzyszących, postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących oraz ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących.

Zmiany w Prawie Budowlanym

Art. 44 omawianej ustawy wprowadza szereg zmian do Prawa Budowlanego. W art. 5, czyli w tzw. „podstawach prawidłowej budowy” zmienia się ust. 1 pkt 4 oraz dodaje się pkt 4a. Oba przepisy dotyczą osób niepełnosprawnych. Każdy obiekt budowlany będzie projektowany i budowany w sposób zapewniający niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze oraz w sposób zapewniający minimalny udział lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych, w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym. Pojęcie „osób niepełnosprawnych” odsyła do art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r. Chodzi o osoby z niepełnosprawnościami innymi niż tylko niepełnosprawność ruchowa.

Konsekwentnie, aby zapewnić spełnianie powyższych wymogów, zmianie ulegają przepisy art. 9 ust. 1, art. 34 ust. 3, art. 36a ust. 5 i art. 59a ust. 2 pkt 2 lit. f Prawa Budowlanego. Organy nadzoru budowlanego będą zobowiązane do weryfikowania projektu architektoniczno‐budowlanego pod tym względem na etapie kontroli przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Nowelizacja doprecyzowuje także zakres nieistotnych zmian w zatwierdzonym projekcie budowlanym, co ma ułatwić inwestorom gospodarowanie terenem, m.in. poprzez umożliwienie zmiany położenia urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury bez konieczności sporządzania i zatwierdzania projektu zamiennego.

Zmiany w gospodarce nieruchomościami

Art. 47 omawianej ustawy zmienia art. 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zmiany dotyczą bezprzetargowego zbywania nieruchomości Skarbu Państwa lub odpowiedniej JST. Podmioty te będą mogły odstąpić od zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmiot, dla którego są to cele statutowe i którego dochody przeznacza się w całości na działalność statutową oraz nieruchomości zabudowanych na podstawie zezwolenia na budowę lub których zabudowa została zalegalizowana zgodnie z procedurami przewidzianymi w odrębnych przepisach, jeżeli o nabycie nieruchomości ubiega się osoba, która dzierżawi lub użytkuje tę nieruchomość na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat. Jednocześnie, w art. 37 uchylono ust. 3a pkt 1.

Przepisy przejściowe

Zgodnie z art. 55 omawianej ustawy, dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie ustawy został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego; został złożony wniosek o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno‐budowlanych; zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę; została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego; został złożony wniosek o pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego — stosuje się przepisy Prawa Budowlanego w brzmieniu dotychczasowym.

Z kolei zgodnie z art. 56 ustawy, do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu dotychczasowym i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się nowe przepisy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.